中小房企生存现状:拿地与规模之困

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发布时间:2017-12-03 09:36:05
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 在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下,中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事。尤其从2016年底全国多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地以来,囊中相对羞涩的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。

  一线城市的土地市场,几乎难觅中小开发商的身影,这一趋势在不断向部分二线城市蔓延。郑州升龙置业一位人士表示,从2016年一线地产商开始涌入郑州土拍市场以来,中小开发商拿地变得更加困难了。

  并购

  对当前获取土地的方式,三盛集团董事长林荣滨表示:“我们的项目85%-90%来自并购。”由于公开招拍挂市场竞争激烈和成本相对较高,三盛集团更倾向于通过并购获取项目,而非通过招拍挂市场直接拿地。

  在房地产行业急剧变化的背景下,今年9月前后,三盛集团旗下地产业务平台三盛控股通过借壳登陆港交所完成上市,同时,三盛集团与三盛控股合资成立三盛资本,主要为房地产业务拿地和开发提供资金支持。

  今年8月,三盛集团先后分别以5.49亿元和8640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天源80%股权,从而获取了平潭2个商住项目近20万平方米土地,在济南章丘获得总建筑面积24.11万平方米的3个房地产项目及1幅面积6万平方米的土地。

  林荣滨表示,在获取土地方面,与招拍挂拿地相比,通过并购获取土地的方式更为复杂,但如果操作得当,所获取的利润也更为可观,林荣滨计划,规模达到500亿元的时候,要实现一般房企1500亿元规模的利润。

  这就对三盛在获取土地、控制成本和净利润等方面提出更为严苛的要求,三盛方面表示,目前三盛的利润率在15%-20%,这一毛利率的表现得益于土地的并购把控与风险测算。

  三盛在并购项目方面有专门的团队,这个团队汇集了相关法律、财务等方面的人才,针对全国热点区域撒网式考察,林荣滨称,“首先看城市人口结构和收入结构是不是有消费潜力,接下来就看位置,包括距离市中心位置、周边各方面生活配套,不同城市标准也不同。”

  选择好并购对象后,开始与对方进行深入接触,包括项目资产、负债等财务状况以及是否存在司法纠纷,然后财务和法务等相应部门会对项目成本、盈利等进行核算,并对潜在的市场风险进行综合评估。

  在收购一个项目时,通常需要经过三道审核:第一是拓展团队通过综合评估确定收购目标;第二汇总开发部门和营销部门意见,看项目适不适合做、未来好不好卖;最后由董事长和董事会拍板决定。

  据林荣滨介绍,由于市场竞争激烈及符合条件的项目较少,通常寻找到合适并购对象并不容易,“有时候考察几十个项目后,成功收购的也就一二个,还需要进行精准的核算,如果账算不过来,再好的项目也得放弃。”

  旧改和合作拿地

  如果说三盛获取项目的主要方式是并购,那么还有一些中小房企是通过合作拿地的方式来获取项目,以郑州市场最大的旧城改造开发商升龙置业为例,其从2006年进入郑州市场以来,几乎所有项目均来自旧城改造。

  上述升龙人士表示,通常旧改项目主要通过一二级联动方式开发,但是随着大开发商不断加入二级市场,旧改开发商在二级市场拿地成本激增,“从去年开始,我们就对旧改项目进行收尾了,原有项目继续开发,不再增加新项目。”

  不仅在郑州,在全国房地产市场,旧城改造也是升龙置业主要的开发模式,郑州市场在整个公司占据着绝对的位置。

  按照升龙置业计划,在停止旧改项目后,会继续通过招拍挂市场获取净地项目,不过,至今升龙在郑州土地拍卖市场几乎颗粒无收,在全国土地市场也鲜有斩获。“一线房企和本地国企基本主导土拍市场,我们想要参与进去比较困难。”

  据郑州当地熟悉升龙的人士介绍,升龙在郑州的旧改市场中,拿的都是其他开发商不敢碰或者不愿碰的项目,虽然因此成为郑州旧改领域的龙头企业,但由于旧改本身的复杂性,其所受争议也大。升龙方面也承认“在扩张过程中太在意发展速度而忽略了对产品的追求和客户的需求”。

  闽系房企福晟谦祥也是郑州旧改市场重要一员,旧改之外,虽然其有业内较为熟知拿地“飞虎队”,但除了与万科合作在郑东新区获得一个商办项目外,近年在郑州土拍市场也难有露面机会。

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